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일본 부린이들을 위한 Q&A

🗓 웨비나 일시: 2025년 7월 31일
🎙 발표자: 이상직

Summary

  • 언젠가 집을 정말 사고 싶다고 생각한다면, 이번 주말에 당.장.보.러.가.세.요.
  • 일본 부동산 ❌ 도쿄 부동산 ❌ 하나로 묶어서 생각하면 안 됩니다
    • 도쿄 안 에서도, 같은 지역 안에서도, 매물 별로도 천차만별
  • 맨션 사야되나요? 언제 사야되나요? 아무도 모릅니다
    • 실제로 수 많은 전문가들이 도쿄 부동산의 폭락을 예언했지만, 지금은 다 조용해졌습니다
    • 그렇다면 앞으로 계속 오를가요? 그것도 아무도 모릅니다
    • 당연한 얘기지만 모든 투자에는 리스크가 있고, 다만 도쿄 부동산 투자는 잘만 고른다면 로우~미들 리스크 하이 리턴을 노릴 수 있다고 생각합니다
    • 특히 실거주의 경우 리스크를 더 적게 가져갈 수 있구요
  • 부동산은 인터넷에 적혀있는 정보 외에 Grey Zone이 너무나 많기 때문에 발품 팔고, 잘 아는 사람에게 조언을 듣는게 정말 중요합니다

Topic

  1. 집…살래 말래 살래 말래? 고민만 하지말고 움직이세요
  1. 맨션과 단독주택, 무엇을 살까?
  1. 맨션을 고를 때 고려할 기준은? (실거주 vs 투자)
  1. 실제 맨션을 사려면 어떤 절차를 거칠까?
    1. 신축과 중고의 차이점
  1. 주택론
    1. 🏠주택론이란?
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      1. 주택론을 고르는 로직에 대해서만 참고해주세요
  1. 사전 질문
    1. 맨션 매매절차
      1. 중고 맨션 구매 절차
        1. ① 예산 설정・정보 수집
          1. 자기자본(현금)과 대출 가능성 고려해 예산 설정
          2. 희망 지역, 면적, 역세권, 연식 등 조건 정리
          3. SUUMO, HOME’S 등에서 매물 검색 시작
        2. ② 주택론 가심사(事前審査) 신청
          1. 은행이나 모기지 브로커를 통해 사전 대출 심사
          2. 매물 없이도 임의 물건으로 신청 가능
          3. 가심사 통과 시, 대출 한도/조건 확인 → 예산 확정
        3. ③ 매물 탐색・내견 예약
          1. 관심 있는 매물에 대해 부동산 중개업자와 연락
          2. 내견 일정 조율
        4. ④ 내견 (실물 확인)
          1. 실제 현장 방문
          2. 방 상태, 리폼 여부, 일조・소음, 관리상태, 주변 환경 확인
          3. 매도인의 매각 사유나 스케줄도 체크
        5. ⑤ 매수 신청 (買付証明書 제출)
          1. 매물에 대해 구체적인 가격 및 조건을 제안
          2. 서면으로 매수 의사 전달
          3. 매도인이 수락하면 계약 준비로 진행
        6. ⑥ 중요사항 설명 (重要事項説明)
          1. 부동산 중개인이 매물 관련 중요사항을 자세히 설명
          2. 건물 구조, 권리 관계, 관리 상태, 수선이력 등 포함
        7. ⑦ 매매 계약 체결
          1. 매매계약서에 서명・날인
          2. 계약금(보통 매매금액의 5~10%) 지급
          3. 계약 해제 조건, 위약금 등도 확인
        8. ⑧ 주택론 본심사(本審査) 신청
          1. 실제 계약 내용을 바탕으로 본심사 진행
          2. 통과되면 대출 최종 확정
        9. ⑨ 잔금 결제・소유권 이전
          1. 대출 실행 → 매도인에게 잔금 지급
          2. 등기 절차를 통해 소유권 이전
          3. 관리비 정산・세금・수수료 등도 처리
          4. 열쇠 인도
        10. ⑩ 입주・주소 변경 신고
          1. 이사
          2. 전입신고, 수도・전기・가스 개통, 인터넷 신청 등
      2. 신축 맨션 구매 절차
        1. ① 정보 수집・예산 설정
          1. 총 예산 설정 (자기자본 + 대출 예상 금액)
          2. 입지, 브랜드, 타입(2LDK/3LDK 등), 층수 등 조건 결정
          3. SUUMO 신축, 디벨로퍼 홈페이지, 모델룸 예약 등 통해 정보 수집
        2. ② 모델룸 방문・담당자 상담
          1. 예약 후 모델룸/홍보관 방문
          2. 모형 유닛, 자재 사양, 평면도, 관리비 등 설명 받음
          3. 희망하는 타입・층・방향 등을 선택
          4. 가심사 관련 안내도 이 단계에서 받는 경우 많음
        3. ③ 주택론 가심사(事前審査) 신청
          1. 희망 물건의 정보로 사전 대출 심사 신청
          2. 대출 한도와 조건 확인
          3. 가심사 통과 여부로 본격 신청 가능성 판단
        4. ④ 분양 신청 (申込)
          1. 신청서 제출
          2. 동일 타입・호실에 경쟁자 있을 경우 추첨
        5. ⑤ 당첨 발표 (추첨 결과)
          1. 경쟁이 있을 경우 당첨자 발표
          2. 당첨되면 구매 자격 확정
        6. ⑥ 중요사항 설명 (重要事項説明)
          1. 분양회사 또는 부동산 회사로부터 상세 설명
          2. 건물 구조, 관리방식, 장래 수선 계획 등 포함
        7. ⑦ 매매 계약 체결
          1. 매매계약서에 서명・날인
          2. 계약금(보통 매매금액의 5~10%) 납부
          3. 분할금(중도금) 납부 일정도 이 시점에 확정
        8. ⑧ 중도금・건축 완료
          1. 공사 중인 경우, 중도금(예: 2회 분할) 납부
          2. 건축 완료 후 건물 확인・잔금 단계로
        9. ⑨ 주택론 본심사(本審査) 신청
          1. 등기 직전 시점에 맞춰 대출 본심사
          2. 통과되면 잔금 준비 완료
        10. ⑩ 잔금 지급・소유권 이전・열쇠 인도
          1. 은행 대출 실행 + 잔금 지불
          2. 등기 완료
          3. 열쇠 인도
        11. ⑪ 입주・전입신고 등
          1. 실제 입주
          2. 주소지 변경, 수도・전기・가스 개통
          3. 가전・가구 준비 등
    2. 전매 제한 유무
      1. 치요다 구에서 5년 전매 제한을 실시
        1. 법으로 강제되는 제도는 아니지만
        2. 거의 실행 중인 ‘요청 기반’의 전매 제한 제도로
        3. 향후 실제 계약서에 적용되는 사례가 증가할 가능성 매우 높다
    3. 매립지 쪽 타워맨션에 대한 선호
      1. 가격이 말해줌
      2. 다만 완간 지역은 외국인/법인 비율이 매우 높다
      3. 그 말은 실거주 층이 다른 지역에 비해 비교적 적다는 얘기
    4. 부동산 투자를 시작하기위해서는 시드머니가 어느정도 필요한지
      1. 경우에 따라 0엔이라도 가능하나, 구입하고 싶은 매물 가격의 10~20%정도를 보유하고 있는걸 추천
    5. 도심에서 투자용으로 구매를 한다면 어디를 추천하는지
      1. 개인에 사정에 따라 너무 다름
      2. 입지 / 재개발 / 디벨로퍼 / 세대 수 / 관리 회사….등등
    6. 부동산 투자와 다른 투자 방법을 비교했을 때의 장점
      1. 레버리지
    7. 타워맨션에 살고 싶은 마음이 딱히 없는데도 자산성을 위해서라면 타워맨션을 사야할까?
    8. 지금이 부동산 구매하기 좋은 타이밍인지? (실거주 목적)
    9. 영주권 없이 1퍼센트때 론 받을 수 있는 방법이 있는지?
      1. 있음, 다만 이것도 개개인의 조건에 따라 너무 다름
      2. 그냥 은행 가보는 게 가장 빠름
  1. 참고자료
    1. by nomino_pizza
      1. 일본 첫집 구매시 주담대 고르기
      2. 일본 부동산 매매 차익 특별 공제 3000万円特別控除
      3. 도쿄부동산 인기 중고 물건 쟁취 방법
      4. 일본 부동산 구입시 알아야 할 것: 양손거래 両手取引
    2. by oopscomet
      1. 맨션을 보유하고 있다면 먼저팔지 말것
      2. 임장보러 다녀야하는 이유
    3. 멘션 구매 시 자주 보게 되는 사이트
      1. マンション価格情報サイト｜マンションレビューマンション価格情報サイト｜マンションレビューマンションの口コミ・相場・資産価値検索サイト【マンションレビュー】
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    4. 도쿄 도심 재개발
      1. 롯본기 재개발: YouTubeYouTube2030年、六本木が激変！いま仕込むべきマンション38件を紹介します！
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      3. 高輪ゲートウェイ 재개발: YouTubeYouTube100年に1度の再開発で値上がりするマンションはこれだ【高輪ゲートウェイ｜品川】
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    5. 일본의 부동산 디벨로퍼와 멘션 시리즈
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